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房价连续下跌,2024年买房的人,是愚蠢还是聪明?

房价已经连续下跌了两三年,那么现在能买房了吗?这应该是许多近期有需求购房的朋友都在纠结的事情。



这里直接说答案:房价下跌才刚开始,后面还有相当大的下跌空间,除非你有非买不可的理由,同时已经做好了房子未来还会继续贬值的心理准备,不然现在买房还是有点早,下面聊聊具体原因。

1,城市化差不多见顶了

截止2023年,我国常住人口城镇率已经达到66.16%,未来肯定还有一定的发展空间,但城镇化发展放缓是肯定的,中国城镇化率想要达到发达国家那样80%以上是有大难度的,因为农村有大量老人是无法负担城市的生活成本,实际上最近两年已经有很多一二线城市人口开始外流,这意味着未来还指望大量农村人口进城买房,是不太现实的事情。

2,人口老龄化加速

2022年开始,中国就已经进入人口负增长时代,从目前的人口结构,以及持续下降的出生率来看,未来我国社会人口老龄化加速是可以预测的,根据国家卫健委测算,到了2023年我国60岁及以上的老年人口将突破4亿人,占据总人口超过30%,到时候我国也将正式进入重度老龄化社会。

人口老龄化加速,对于房地产肯定是一大打击,因为只有年轻人才会有购房需求,随着人口结构的改变,老年人占比上升,未来空出来的房子肯定会越来越多。

3,房子流动性下降

房价很高,普通收入的打工人要买下属于自己的房子,至少需要花费四五十年的薪水,一二线城市甚至可能需要付出八十年以上的薪水,买房就意味着要还30年房贷,基本上就是成了所谓的“房奴”。

最近两年房子成交量直线下降,其实也能看出居民购房观念的改变,很多人都不再愿意买房,这导致房子流动性下降,不要觉得最近两年成交量已经很低了,未来房产成交量还有很大的下探空间。

4,房子的附加属性正在贬值

房子在我国从来都不只是一个遮风挡雨的地方,很多人真不一定愿意买房,但是学区、落户等因素迫使人们不得不买房,不买房孩子上学会成问题,无法在一二线城市落户,也就不能享受大城市的许多优质资源。

但情况也在发生改变,比如落户,除了北京、上海,其他城市已经实质上不存在落户门槛了,在当地工作并缴纳社保满几年,基本上不买房也能落户,学区也同理,随着出生人口的下滑,现在是各大学校开始抢生源,即使是没有学区房,孩子也可以在不错的公立学校念书,随着房子带来的附加值的迅速贬值,房价肯定会逐渐回归真正的居住价值。

5,租售比问题

现在一二线城市的租售比动辄70、80以上,如果你在30岁买下一套房子并用于出租,到你70多岁的时候房子都不能回本,这肯定是不合理的。

参考国际惯例,一般房租的收益能占据房子总价的3%-5%,这意味着20-30多年能回本才算正常。

我的看法是,房价会在后面两年至少下跌20%以上,即2026年左右房价达到2021年最高点的30%-40%,后面很可能会有很长一段时间的震荡期,这其中可能小涨、小跌,总体不会有太大变化,直到2035年以后,房价才会迎来新一轮暴跌,因为这个时候的人口结构已经开始出现问题了,房价肯定会迎来较大幅度的下跌。

不要对救市政策有太多指望,这是一个价值数百万亿的市场,不是几个政策就能扭转趋势的,长期来看,如果没有足够的人口(购房需求)的支撑,房价肯定会持续下跌,对于手里有多套房的,已经可以考虑找个机会赶紧卖掉了,不要幻想未来房价还会上涨。

对于还在犹豫到底要不要买房的刚需一族,这就得看你是否有做好房子会持续的心理准备了,如果你愿意接受房子会在未来持续贬值的现实,那么刚需还是可以买房的。

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