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长实出手抄底!这次87亿港元

作 者丨朱丽娜,实习生董慧

编 辑丨李艳霞 黎雨桐

图 源丨图虫

受第五波疫情、美国加息潮等多重影响,香港房地产市场持续震荡。

12月21日,香港地政总署公布,长江实业(简称长实,01113.HK)以87.03亿港元中标香港九龙区启德地皮,批租期为50年,平均每平方英尺楼面地价仅为6138元,地价重返8年前水平。

长实拿地价远低市场预期

本次长实中标地皮包含启德2A区4号、5(B)号及10号商住地3个地块,面积约21.44万平方英尺,涉及可建总楼面约141.8万平方英尺,指定作非工业(不包括仓库、酒店及加油站)用途,为香港第四季度最大规模住宅官地。

此前市场对该地皮估值为113.4亿至148.89亿港元,每平方英尺地价估值为8000至10500港元。戴德梁行香港估价及顾问服务部高级董事黎剑明向21世纪经济报道记者表示,戴德梁行内部估价为95亿港元,每平方英尺7800至8000港元,已为最保守价格,但实际中标价格仍较预期低8.4%。

去年2月,长实曾以102.8亿港元投得启德第4E区2号住宅地,平均每平方英尺楼面地价为15861港元,本次中标地价较上次下跌61%。

黎剑明表示,香港市区大面积地皮供应量极少,只在启德区存有少量,因此发展商对投资地产仍有热情,“但因今时今日市场不利因素较多,发展商出价必然保守又谨慎”。他指出,长实中标价格远低于市场预期有多重原因。

一是地皮客观条件限制。本次长实中标地皮面积广,考虑到加息等因素,建筑成本高昂,由于项目投资额庞大,开放商更倾向于保守出价。同时,地皮虽在港铁宋皇台站附近,但并不位于启德区中心,而是在土瓜湾旧区。另外,地皮并不完整,分成3块,还需要建设政府社区设施,设计存在难度。

二是楼市交投疲弱对地价或有影响。根据戴德梁行发布的香港房地产市场2022年回顾及2023年展望,2022年香港一、二手住宅交投持续放缓,前11个月每月平均成交宗数不超过4000,预估全年总成交量为4.5万宗,为10年以来低位。多家发展商在启德区还有积存货尾未卖出。

为何特区政府接受低价卖地而不选择流拍?黎剑明认为,过去几次售地,政府已接受地价下跌趋势,如屯门大榄住宅地、安达臣山商业地等地皮,都是越卖越低价,平均每平方英尺楼面地价从12000港元降到8000港元左右。政府亦需要稳定收入,“所以政府定价时已考虑清楚,不似以前做法。”

香港楼市明年有望恢复

虽然长实以低价中标,但多位采访对象表示,低地价并不等于低楼价,明年通关后楼价有望反弹回升。

黎剑明强调,投资地产是buy future,“今天的低价不代表你一定要(低价)卖出去,还是要看两三年、三四年之后,经济会不会好一点。”

香港置业高级区域营业董事余柏认为,本次长实中标的地皮至少在2024年后推向市场,并且将有多个写字楼入伙,对未来房价没有太大影响,“但短暂对新买家来说,绝对要态度更审慎才入市。”

今年以来,香港楼市受到疫情、股市波动、加息等多重负面因素影响,楼价创5年新低。根据香港特区政府数据,整体楼价在2022年前10个月的跌幅达到10.5%,全年楼价跌幅估计为12%-13%。集合香港屋苑二手成交价格的中原城市领先指数从1月的185.93下降至11月162.31。

黎剑明表示,随着通关希望越来越大,楼市或将受惠于通关消息。

香港特区行政长官李家超24日表示,中央已同意香港可以与内地逐步有序实现全面“通关”。李家超表示,香港特区政府即时成立“通关”事务协调组,由特区政府政务司司长牵头与内地有关部门沟通落实推进“通关”的有关安排,并制定方案交由中央审批,期望在明年1月中之前逐步有序落实。

李家超指出,“通关”初期要求相当高,需要考虑“通关”人数、风险管理等多方面因素,特区政府将马上联系广东省政府等相关部门沟通制定方案。


戴德梁行执行董事及香港研究部主管邓淑贤表示,2023年香港住宅市场仍然会受到加息及环球经济影响,部分业主因供楼压力加大而提升议价空间,预计明年上半年楼价会维持跌势,下半年楼价将趋于稳定,全年楼价预计调整0%-5%,成交量或比2022年低位回升20%-30%。

本期编辑 黎雨桐 实习生李睿妍

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