中金研究
2023年12月14日晚北京[1]、上海[2]两城出台文件优化调整地产政策，于2024年1月1日和2023年12月15日执行，涉及下调首、二套最低首付比例与房贷利率下限、优化普宅认定标准等多项举措。
北上政策调整涵盖多个维度，目前一线城市已完成两大轮政策优化。北、上两城房地产政策优化涉及以下四方面：1）优化普宅认定标准，单套建面上限均上调至144平米，上海取消价格要求，北京五环内/五环到六环/六环外价格上限提升115%/105%/89%至8.5/6.5/4.5万元/平米。2）下调购房贷款最低首付比例标准，首套下调5ppt至30%，二套核心区/非核心区均下调10/20ppt至50%/40%，取消普宅/非普宅首付比例差异；3）下调商业购房贷款利率下限，北京核心区/非核心区首套下调45/55BP至4.30%/4.20%、核心区/非核心区二套下调45/50BP至4.80%/4.75%，上海首套下调45BP至4.10%、核心区/非核心区二套下调75/85BP至4.50%/4.40%。4）北京将房贷最长贷款期限由25年恢复至30年。自7月政治局会议，一线城市均已开展两轮及以上地产政策优化，我们综合评定目前政策可调整空间，由大至小依次为北、上、深、广，其中前三城非核心区限购政策尚未优化，仍可根据行业景气度相机调整。
本轮政策调整有望提振当地市场预期，并在全国视角下发挥火车头作用。我们认为本轮北上两城地产政策优化是结合当地市场供求关系变化的适时调整，尤其是普宅认定标准与贷款利率下限，切实降低居民购房融资成本及相关税费（如增值税、个税等），并对合理需求予以金融支持、打开杠杆空间。北上两城基本面扎实，上一轮“认房不认贷”政策调整效果显著优于其他城市，加之本轮优化维度丰富、力度较为充分，或将逐步扭转自3Q23末以来北、上两地楼市的下行预期，并企稳修复。更为重要的是，过往周期经验表明一线城市基本面改善对全国其他城市市场预期修复具有较强的引领作用，是判断行业拐点到来的“晴雨表”，其中2011-2013年/2014-2016年地产小周期一线城市新房销售面积同比转正早于全国6/2个月，价格转正早于2/6个月。
提示地产板块配置价值。开发商板块已超跌出性价比，恰逢年尾年头行业估值切换，建议关注优质头部标的价值回归的交易型机会。我们认为优质非央国企性价比更高；我们亦看好均好型龙头标的价值回归。短期内行业贝塔或仍承压，在实体市场稳固企稳前，自下而上可关注城中村政策进展对相关概念股股价的催化，此外优质红利股股息收益率已具备吸引力。
风险
政策落地及基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。
图表：北上广深四城最近一轮房地产政策调整前后对比
资料来源：政府官网，中金公司研究部
图表：重点城市房地产政策调整前后新房销售表现走势图
资料来源：Wind，中金公司研究部
图表：2011-2013年小周期与2014-2016年小周期显示，一线城市新房市场复苏均快于全国整体水平
资料来源：国家统计局，中金公司研究部
